2019 年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较 2018 年微增;在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。然而新开工面积增速保 持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。

　　预判 2020 年，“房住不炒，稳字当头”的主基调还将延续，一方面居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，基于房价上涨，预期销售金额有增无 减;另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。此外，新开工面积累计增速逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。

　　

　　【房地产开发投资完成情况】

　　

　　2019 年 1-12 月份，全国房地产开发投资 132194 亿 元，比上年增长 9.9%，增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分 点，比上年加快 0.4 个百分点。其中，住宅投资 97071 亿元，增长 13.9%，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点，比

　　

　　上年加快 0.5 个百分点。步入 2019 年以来，房地产开发投资额始终维持两位数高增速。年初在新开工面积与施工面积的双向推动下，开发投资额累计增速在一季度末冲至 11.98% 的历史高点，但随后在房企有意放缓开工速度下 开发投资额增速缓缓回落。至 11 月，全国房地产开发投 资额累计同比增 10.2%，较 1-10 月增速继续收窄 0.1 个百 分点，完成了累计增速的“七连降”。11 月开发投资额增速的下降主要是由于新开工面积在本月有所回落，加之北 方部分城市迎来“冻工期”，致使开发投资额增速走低。

　　

　　2019 年全年开发投资额得以在大体量下保持高增速是 高水平施工面积与后进发力的土地购置面积共同作用的结 果。房企月均施工面积较 2018 年有明显上升，这在一定 程度上奠定了开发投资额高增速度的基础。2019 年全国月 均施工面积达 2.22 亿平方米，超 2018 年月均水平 14%。 在新开工面积增速持续下降的背景下开发投资额增速无力 继续冲高，但较高的施工水平在一定程度上保障了开发投 资额具有较高体量，同时下半年开始发力上扬的土地购置 面积放缓了开发投资额增速回落的速度。

　　

　　

　　2019 年，商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.1%，1-11 月份为增长 0.2%，上年为增长 1.3%。 其中，住宅销售面积增长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。商品房销售 额 159725 亿元，增长 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.8 个百分点，比上年回落 5.7 个百分点。其中，住宅销售额 增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房销售额下降 16.5%。

　　

　　就当前情况来看，商品房销售面积、金额累计同比增 速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现:一方面部分城市需求透 支严重，四季度去化率降至年内新低;另一方面多数房企 为了加快销售冲刺年终业绩，也采取了打折促销、精装该 毛坯、特价房等诸多以价换量的营销模式，但在“买涨不 买跌”心理的作用下，市场观望情绪还是比较浓厚，成交 情况远不如预期。

　　

　　因轮动作用和“因城施政”调控政策的影响，不同能级城市间还将持续分化，2020 年这样的趋势还将延续，全年商品房销售面积将保持小幅微降，而房价攀升背景下商品 房销售金额仍会有增无减。具体来看:核心一二线城市销售 规模仍有望保持稳步增长态势，由于人口净流入使得本地购 房需求基数庞大，产业经济支撑也使得居民购买力稳步提升， 2020 年预期仍将有一波刚需和改善需求有待释放。

　　

　　去库存刺激政策逐渐退出，棚改货币化安置比例下降带来的负面效应还将延续。对于多数三四线城市而言，房 价经此轮行情带动，基本已上涨至阶段性购买力极限，刚 需购房者“捉襟见肘”现象比比皆是，此外，经济下行的压力也将直接波及其产业经济，加剧楼市的不景气。

　　

　　

　　据奥维云网(AVC)地产大数据监测显示:2019 年精 装是稳中趋升的状态，前 11 月达到 275.1 万套，同比增长 24%。全年突破 300 万套，精装渗透率达到了 32%，国家要求 2020 年全装修交付比例达到 30%，而 2019 年已完成 国家 30% 的指标。

　　

　　从TOP30城数据来看，精装修主要集中在一线、新 一线、强三线等经济相对发达的城市，一线城市除了广州同比下滑，其他都在较高速增长，新一线城市是成都、武 汉领先，二线城市排在前面是佛山、南宁、济南。TOP 城市增速最快的是武汉和成都，武汉今年排第一位，很多精装房受到投诉，就跟其规模化量有很大关系。